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“抢房”背后的南京楼市怪象:价格倒挂现象严重 长着翅膀的大灰狼吧 fx组合amber 非诚勿扰20120415 翡翠明珠粤语 武汉留学生 高士音响 谎言歌词谐音 solomo应用 手机搞笑视频下载 m777型榴弹炮 荣耀V10海外版CES大会发布:贵了1200元都有什么区别?
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2020-2-4

  抢房背后的南京楼市怪象

  〖中国经济报刊〗 记者 刘照普 | 南京报道

  责编:陈惟杉

  (本文刊发于〖中国经济报刊〗2017年第45期)

  2016年以来在一线城市需求外溢与房地产去存库的背景下一些二线热点城市房价迅速攀升涨势不亚于一线城市其中以合肥、苏州、厦门与南京的房价涨幅最为迅猛被称作“楼市四小龙”。

  同时一些“房价冒尖”的二线热点城市也从去年开始遭遇连番调控房价涨幅开始回落楼市渐趋平稳甚至一些二线热点城市如南京的新房价格开始不涨反降国家统计局发布的数据显示2017年以来南京新建商品房的价格环比始终保持持平或下降的态势。

  但在楼市逐步降温的情况下一些热点二线城市却仍在上演“抢房”的戏码。11月15日南京河西10处楼盘启动验资登记报名“近万人排队抢房”的消息随即出现南京本地的刚需购房者向记者感慨“为啥楼市还这么热?”

  从〖中国经济报刊〗记者在南京实地检查的结果来看在政府部门的强力调控举措下表面上风平浪静的南京楼市背后却暗流汹涌此次南京河西楼盘引来“抢购”的背后是一系列“怪象”:二手房价格远超新房价格价格倒挂现象严重;地价高过房价呈现“面粉贵于面包”的情况;刚需购房者在买房路上“疲于奔命”中签率过低使有的刚需参加数十次甚至上百次摇号仍“一房难求”;仍有部分开发商在新房二手房价格倒挂的情况下捂盘惜售。

  南京 “抢房”:数万有钱人几百亿巨资3200套房

  11月13日保利天悦、金地中心风华、佳兆业城市广场等10处位于南京河西的新盘领到了销售许可证南京河西楼市在“空窗”一年多后此次迎来3200套左右的房源上市。10个楼盘的均价除保利天悦与金隅紫京府在每平方米4.5万元外其余均为每平方米3.5万元。10处楼盘均是先验资后登记最低的验资门槛是朗诗熙华府的180万元最高的则是金隅紫京府的430万元。在验资登记后审核通过的购房者进入摇号环节而10处楼盘均确定首付八成其中最严格的仁恒绿洲新岛要求认购当天付首付最宽松的是在7天内付首付。据记者测算此次10处新盘中最高首付金额将超过840万元而大部分在230万元到600万元之间。

  河西有新盘开售的消息已经在南京市民中发酵了一个星期的时间并在11月15日进入白热化状态当天上午8点河西10处新盘同时开启24小时不间断验资登记报名而早在11月14日晚上就有人提前到售楼处排队。

  11月15日当天〖中国经济报刊〗记者在多个售楼处现场看到售楼处门前均是豪车云集有的人抱着枕头有的人裹着毛毯都带着马扎或是板凳一字排队等候在售楼处门前在现场甚至还有120救护车待命。15日早上7点〖中国经济报刊〗记者前往佳兆业城市广场售楼处发现四周道路已被堵住截断车辆无法进入只能步行前往据记者当时粗略测算当时现场有3000多购房者后续又增加至5000多人而佳兆业城市广场仅有349套房可供出售。

  在现场的一位购房者告诉记者佳兆业项目排队人数最多大概有5000多人彻夜排队他先跑到长队的最前面领了一个号排在了685号然后又跑到近两公里后的队尾排队等到天色微亮他发现自我的后面又排起了长龙远远地看不到尽头。

  而在朗诗熙华府的登记现场一位购房者为了验资认购新盘连开了河西10家新开楼盘的指定银行本票每个楼盘都想认筹的他在现场一路小跑询问周围的人“朗诗验资需要多少?我在银行开了10张本票都搞混了。”

  南京楼市资深媒体人李子墨感慨称“11月15日注定载入史册南京河西10家楼盘登记现场数万有钱人冻结几百亿巨资来买3200套房堪称南京历史上最大一波财富盛宴”。

  “抢房” 背后的一二手房价格倒挂抢到就是赚到

  〖中国经济报刊〗记者此前在南京河西南部、河西中部、高铁南站、燕子矶、仙林、江宁、板桥、江北等地采访发现为了抑制房价过快上涨南京不同区域的新房销售价格受到政府部门的严格管控即限价而二手房价格可以“随行就市”新房与二手房价格在限价区域普遍出现倒挂现象尤以河西中部与河西南部的倒挂现象最为严重。

  在河西中部与南部有开发商负责人告诉记者他们到南京物价部门去申报新房销售价格时被明确告知河西南部的新房价格不得超过3.5万元/平方米河西中部的新房售价不得超过4.5万元/平方米。自2016年4月南京出台“限价令”后这种限价措施持续至今“我们也没有办法这是政府部门出台的调控措施必须遵守”。

  所谓“限价令”指2016年4月末南京市发改委发布的有关〖中共南京市委南京市人民政府有关推进供给侧结构性改革的意见〗的政策解读中提出“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目按照价格区间分类指导申报均价每平方米2万元以下的年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万~3万元的年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的年化涨幅不宜高于8%。”

  记者在走访中获悉除河西南部与中部的新房被限价外南京还有多处热点区域的新房价格遭到限制如南京南站的限价为不得超过3.5万元/平方米燕子矶的限价为2.5万元/平方米仙林为3万元/平方米板桥为2万元/平方米江宁为3万元/平方米江北为3万元/平方米。

  而在南京河西中部记者走访多家二手房中介并查询365房产网发现一些小区如宏图上水云锦的二手房挂牌均价已接近6万元/平方米而同一区域新房限价为4.5万元/平方米。类似的价格倒挂也存在于河西南部今年12月底即将交付的佳兆业城市广场一套期房在8月以4.82万元/平方米的价格售出高出区域新房最高限价3.5万。

  除了河西这种价格倒挂现象在南京城东与南京南站等区域都大量存在。对此河西中部的一位房产中介主管告诉记者因为城东、南京南站特别是河西中南部的新房与二手房成交价出现高达一到两万元的价差只要能抢到新房就是赚到因此这部分区域只要有楼盘开盘就会出现人满为患、争相抢房的状况有时候会出现十几个人抢一套房的混乱局面。

  这位主管称从实际情况看河西中南部等区域的房子没有“真正硬关系”想都不用想根本抢不到。而因为新房与二手房价格严重倒挂这个区域已经很久没有新盘推出了有些开发商即使建好了房子具备开盘销售条件也要千方百计延缓开盘“捂盘惜售”这个现象在河西地区很普遍。“哪个开发商不想等政府取消‘限价令’后把房价卖高些?因此客观上造成河西新房稀缺、供应量放缓反而营造出了‘一房难求’的紧张局面。”

  南京河西现 “面粉贵过面包”业内:未来房价或再创新高

  2016年上半年南京河西曾有两块“地王”横空出世。

  2016年1月29日南京国土局拍卖河西中部G68地块出让面积69205.48平方米起拍总价27.05亿元起拍楼面地价17767元/平方米。

  G68地块先后引来了融创、招商、华润、仁恒等15家大牌房企轮番争抢经过87轮不断加价的白热化竞争该地块最终被上海建工以64.8亿元的总价拿下荣登当时河西中部乃至南京的新“地王”楼面价高达42561元/平方米溢价率达139.6%。

  无独有偶。去年5月13日南京国土局拍卖河西南部G14地块挂牌出让起始价15.6亿元起拍楼面价21504元/平方米。

  最终经过25轮竞拍葛洲坝以32.8亿元拿下该地块楼面价高达45213元/平方米该地块由此成为南京新“地王”。值得注意的是这一楼面价已经远远超过了目前河西南部的新房最高限价3.5万元/平方米。

  “地王”诞生之后就会带来相应的影响与效应。南京河西一位房产中介主管称这两块“地王”的出现瞬间拉升了周边二手房的价格不少中介机构迅速撤下原来的二手房挂牌价加价三五千元再挂上去“上涨幅度之大令人咋舌”还有售房者听说“地王”消息后当即在高铁上给中介机构打电话要求给所售二手房加价。据媒体报道称当时上海建工“地王”周边的招商雍华府有一套二手房的标价一夜之间从660万元提高到756万元上涨96万元单价也达到4.5万元/平方米。

  外界甚至预测未来葛洲坝拍下的“地王”的新房销售均价会达到7.8万元/平方米按照楼面价约占开发成本一半的规律这一价格被认为可能性很大。

  对此南京一位不愿具名的开发商负责人称葛洲坝“地王”地块的楼面地价已高达4.5213万元/平方米了“面粉”价都已这么高了“面包”的价格不会低“总不能让央企开发商高价拿地后亏本销售未来该地块的新房售价肯定要创出南京新高。”

  记者查询发现2016年南京土拍市场的相应数据分别为368宗、1316.66万平米与912.6亿元同比分别下降0.54%、5.97%、35.21%但2017年上半年南京土地拍卖成交总金额超过去年全年之与其中住宅用地的出让占比增加与多家大牌房企进驻从侧面反映出业界对未来2~3年内的南京房地产市场前景依然看好。

  低中签率令刚需 “难上车”摇号几十次甚至上百次仍“难求一中”

  10月23日国家统计局发布9月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况数据显示南京新建商品住宅价格环比持平记者注意到2017年以来南京新建商品住宅价格环比始终处于持平或下跌的状态。

  南京刚需户与改善户似乎并没有如愿迎来购房的“美好时光“:刚需户参加数十甚至上百次的摇号却依然疲于奔命“上不了车”改善户也换不了房。统计数据显示南京多家房企延后开盘上市时间新房上市量减少楼市库存跌至新低。

  因为新房价格被限制远低于预期使得开盘的新房成了购房人眼中的限价“福利房”虽然南京楼市中这类新房不时会被推出上市也属于中低价位的刚需板块价格低于同区域的二手房但因为参与抢购人数太多参加公证摇号楼盘的中签率屡创新低甚至有购房者戏称“摇号买房就像买彩票中大奖”。

  9月26日南京江北大华锦绣华城时隔近一年后再度开盘共247套毛坯房源销售均价为19664元/平方米而周边高层二手房挂牌价多为2.3万~2.5万元/平方米。吸引了上千名购房者前往排队登记不到早晨6点就有人前来排队长长的队伍将售楼处围了起来。现场有购房者表示他们连户型都没有搞清楚只是担心能不能排上号、能不能买得到。

  购房者丁雪洋对记者说他曾先后参加南京各区域的限价福利房与新房摇号上百次之多没有中过一次而打算在南京城区买一套改善型住房的曹兴旺在过去两年里辗转南京数十个楼盘的摇号现场没有摇中过一次。

  目前南京开盘的新房及限价房均需要参加摇号才能购买但从媒体此前的报道中不难看出一些楼盘的摇号中签率非常低例如江北高新区的亚泰山语湖排队登记现场1749组买房人抢购72套房源中签率仅为4%;江宁弘阳禹洲时光印象推出48套房源有637组有效客户报名中签率仅为7.5%;溧水中山首府推出266套毛坯房源共有3213位购房者报名参与中签率仅为8.3%;江北弘阳时光里推出72套房源有783组购房者报名中签率为9.3%等。

  南京楼市的“一房难求”从下面的例子中也可见一斑。今年9月15日地处河西南部的鲁能公馆有一套精装修房退房面积142平方米单价34906元/平方米该楼盘已清盘因为受限价政策影响鲁能公馆的价位始终维持在3.5万元/平方米数次开盘推出的新房源均被抢购一空对于“一房难求”的河西南部来说这套退房可谓购房者的福音在开发商要求一次性付款的情况下还引发500多人争抢。

  有业内人士指出虽然南京楼市的“限价令”表面上扼制住了房价疯狂上涨的势头但大多数刚需与改善需求购房者并不能如愿抢到新房而获得实惠与福利新房与二手房价格严重倒挂的楼市成了部分人追逐暴利的渠道这是一个非常危险的信号。

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CES 2018今天如期在拉斯维加斯召开了而作为少数几家选择在CES发布手机的厂商华为这次不仅准备Mate 10美国版还有刚刚发布的荣耀V10海外版版不过在价格上这次发布的荣耀V10海外版起售价为599美元约合人民币3893元相比国行版起售价2699元(4GB)贵了整整1200元左右所以他们之间到底有什么不同呢?

与在国内的宣传一样华为这次美国市场同样主打AI功能并称荣耀V10是「你的第一台AI手机」很明显是将麒麟970的独立NPU与EMUI 8.0中一系列与AI相关的功能特性作为卖点。而手机本身的配置如下:

麒麟 970 处理器

5.99 英寸全面屏

6GB+128BG 存储组合

前置指纹识别

人脸识别解锁

后置 2000 万变焦双摄双 f1.8 光圈PDAF 双核对焦双 ISP

前置 1300 万摄像头捧场人像模式

3759 mAh 电池捧场 5V/4.5A 快充(电池容量比 V9 的 4000 mAh 略小)

双 4G双 VoLTE捧场 NFC

可以看到在美国销售的荣耀V10似乎除了存储组合其他方面的配置都与国行版本相同而国行同样规格(6GB+128GB)的售价为3499元考虑到美国的进口税599美元(约合人民币3893)的价格似乎也算比较合理了。

不过显然不止如此华为这次发布的荣耀V10主打的就是AI功能而这次在美国的独立发布会显然邀请来了众多的合作方来为AI功能提供捧场相反在国内荣耀V10的AI功能则就非常尴尬因为根本没有几家厂商愿意接入华为AI这就导致华为所谓在AI在现阶段唯一的而作用就是让图像识别准一些、拍照更好看一些其他方面可以说如同鸡肋。

当然华为也想让国内其他厂商与服务接入自我的AI平台但是这件事毕竟不是华为能说的算只能期望以后给力吧否则华为所谓的AI手机可能真的就只能沦为笑话了。

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